Les emplacements réservés
dans le Plan Local d’Urbanisme
Les emplacements réservés dans les PLU servent à la réalisation de projets d’équipements et d’espaces verts.
Depuis loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (loi n° 2000- 1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU), une collectivité peut réserver des terrains en vue de la réalisation de programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité sociale.
Des emplacements réservés pour quoi ? Définition :
Afin de réaliser des projets d’équipement ou de créer des espaces verts, les emplacements réservés permettent de :
- anticiper l’acquisition du terrain en vue d’un projet précis,
- geler tout autre projet de construction dans l’emplacement réservé.
Les emplacements réservés s’appliquent à quel domaine ? Champ d’application :
Les emplacements réservés sont localisés en fonction des besoins appréciés par la collectivité lors de l’élaboration, la modification ou la révision des PLU.
La destination de la réservation Les emplacements réservés sont des secteurs bâtis ou non, fixés par les PLU, réservés à :
• l’accueil de voies et ouvrages publics, d’installations d’intérêt général et d’espaces verts à créer ou à modifier (art. L123-1 8° CU)
• la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements (art. L123-2 b CU). Cette servitude s’applique dans des zones urbaines ou à urbaniser.
Mise en oeuvre par les autorités :
Seules les constructions, qui répondent à l’objet de la réservation, sont autorisées sur les terrains dans un emplacement réservé.
Le terrain qui fait l’objet d’une réserve est ainsi « gelé », le propriétaire ne pouvant pas utiliser son terrain pour construire autre chose que ce que la collectivité a prévu dans le programme défini dans son PLU (sauf à titre précaire).
Il bénéficie en contre partie d’un droit de délaissement.
Les bénéficiaires d’un emplacement réservé
Les emplacements réservés sont créés au bénéfice d’une collectivité publique : État, département, commune, d’un groupement de communes ou d’organismes concessionnaires ou gestionnaires d’un service public.
Il est toutefois possible de changer le bénéficiaire de l’emplacement réservé avec l’accord de la personne publique qui figure en tant que bénéficiaire dans le PLU, à condition que la destination de l’emplacement réservé reste inchangée. (par exemple de la commune vers le conseil général)
Droit de délaissement
Le propriétaire d’un terrain réservé peut exiger qu’il soit procédé à son acquisition. (art. L230-1 CU et suivants)
Si le propriétaire du terrain met la collectivité en demeure d’acquérir son bien, la collectivité dispose alors d’un an pour décider ou non d’acheter :
• en cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
• si au bout d’un an aucun accord n’est intervenu, la collectivité ou le propriétaire saisissent le juge de l’expropriation qui prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. En l’absence de saisine dans un délai de trois mois, les servitudes cessent d’être opposables. (art. L230-3 CU)
Pourquoi mettre en place des emplacements réservés ?
Les emplacements réservés permettent de :
• définir un site prioritaire pour une opération,
• anticiper l’acquisition d’un terrain et geler tout autre projet sur le site défini.
• anticiper l’acquisition d’un terrain et geler tout autre projet sur le site défini.
Mise en garde :
• Si le propriétaire use de son droit de délaissement, la collectivité doit être prête à acquérir (sous peine de supprimer définitivement l'emplacement réservé).
• Une commune ne peut maintenir indéfiniment des parcelles en emplacement réservé sans y réaliser un projet d’aménagement : CE 17 mai 2002, Kergall, req. n°221 186
Textes de référence :
Code de l’urbanisme : Art. L123-1, L123-2, L123-17 et L230-1 et s. Art. R123-10 à R123-12
Ce qu'il faut retenir :
Un emplacement réservé est une zone préemptée par la municipalité pour y réaliser un projet, la mise en zone réservée suspend tout droit à son propriétaire d'y construire, ou de modifier son habitation, l'emplacement réservé n'a pas de date limite ! Vous êtes déjà spolié de votre bien !
